42 St-ETIENNE MONTCHOVET 2020 La résidentialisation est un type d'opération de rénovation urbaine, apparue en France au début des années 1990. Elle est généralement vue comme une amélioration du cadre de vie des quartiers d'habitat social

#Memoire2cite #42 #St-ETIENNE twitter.com/Memoire2cite Ville et renouvellement urbain ¤ La volonté de réintroduire de l’urbanité dans des grands ensembles aux espaces publics souvent peu structurés et à la vocation peu claire, en y réaménageant les espaces publics autour de rues, de parcs ou squares, de résidences rattachées aux immeubles.Une logique de sécurisation de l’espace : éloigner les immeubles des circulations, en contrôler l’accès, rendre moins aisées les circulations dans le grand ensemble. La loi du 1/08/03 a ensuite fixé un objectif national de résidentialisation de 200 000 lgts le Logement Collectif* 50,60,70's dans tous ses états.. #Histoire & Mémoire de l' #Habitat / Rétro-#Villes / #HLM / #Banlieue / #Renouvellement #Urbain / #Urbanisme Ville et renouvellement urbain
Les projets de résidentialisation :
points de vigilance et recommandations Coordination : Béatrix Mora, Délégation à l’action professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat.
Réalisation : Pascale Korn, Louise de Verneuil, Délégation à l’action professionnelle de l’Union sociale pour l’habitat.Les évolutions de la notion de résidentialisation
Le terme est apparu à la fin des années 90, en réponse à deux types de
préoccupations :
¤ La volonté de réintroduire de l’urbanité dans des grands ensembles aux
espaces publics souvent peu structurés et à la vocation peu claire, en y
réaménageant les espaces publics autour de rues, de parcs ou squares, de
résidences rattachées aux immeubles.
¤ Une logique de sécurisation de l’espace : éloigner les immeubles des
circulations, en contrôler l’accès, rendre moins aisées les circulations dans le
grand ensemble.
La loi du 1er août 2003 a ensuite fixé un objectif national de résidentialisation de
200 000 logements locatifs sociaux, faisant de ces opérations un “incontournable” de la plupart des dossiers ANRU. En conséquence, la quasi-totalité des
projets de renouvellement urbain font référence à ce type d’opération, mais en
renvoyant à des principes, des ambitions et des types d’aménagement différents selon les sites.
Si elle est bien conduite, se fixe des objectifs clairs et tient compte des
spécificités du quartier, une opération de résidentialisation peut améliorer de
façon considérable les conditions de vie des habitants d’un quartier, ainsi que
son image et son attractivité. Pour autant, il s’agit d’opérations délicates, à la
croisée de multiples enjeux urbains, patrimoniaux et de gestion. L’objectif de ce
document est donc de revenir sur ces enjeux, et sur les questions qu’il convient
de se poser lorsque l’on engage une opération de résidentialisation, au stade de
la programmation et de l’élaboration du cahier des charges.Une opération de résidentialisation
s’inscrit dans un projet d’ensemble . L’importance de la démarche
de conception de l’opération
de résidentialisation
Les opérations de résidentialisation nécessitent, de
façon encore plus poussée que les autres types d’opération de renouvellement urbain, la mise en place d’un travail partenarial solide entre bailleur et collectivité. Elles
se situent en effet à la convergence des territoires d’intervention des deux acteurs : espace public sur lequel
intervient la collectivité, résidence qui le plus souvent
sera placée sous la responsabilité de gestion du bailleur.
Dès lors, la coordination entre les opérations de résidentialisation et les opérations voisines (aménagement de
voirie, de stationnements, d’espaces verts publics, autre
opération de résidentialisation, etc.) est fondamentale.
Le risque existe en effet que l’une des opérations s’impose aux autres, notamment dans le dessin des résidences,
ou que les opérations n’aient pas toutes le même niveau
de qualité. Pour le pallier, il convient de mettre en place
un processus opérationnel efficace, afin de coordonner
les interventions : dans le temps en réfléchissant finement aux phasage ; et dans l’espace en demandant aux
maîtres d’œuvre de travailler ensemble, soit en lien avec
l’urbaniste coordonnateur du projet, soit en ayant
recours à la procédure du groupement de commande
entre collectivité et bailleur (qui permet de faire travailler
un maître d’œuvre unique sur les espaces publics et la
résidentialisation Les opérations de résidentialisation, points de vigilance Il est en outre essentiel que l’élaboration du projet de résidentialisation
s’appuie sur une bonne connaissance du fonctionnement social du quartier et des usages des habitants. Ces derniers devront être étroitement
associés à la réflexion sur le projet, à travers un processus de concertation
à définir de façon partenariale et à intégrer au cahier des charges des
concepteurs. Il est également important que les gestionnaires du quartier
puissent faire valoir leur point de vue et les contraintes qui sont les leurs. Quelle dimension
pour les résidences ?
Déterminer la taille pertinente pour une résidence
(nombre de logements et surface des espaces extérieurs
intégrés à la résidence) suppose de croiser plusieurs
critères :
¤ Le projet d’ensemble pour le quartier : maillage viaire,
positionnement des espaces publics de type place ou
parc, etc.
¤ Les fonctions que l’on souhaite intégrer à la résidence,
selon la vocation que l’on souhaite lui donner : espace
de loisir pour les résidents ? Intégration des stationnements ?... Si cette question est mal anticipée, le risque
existe que les résidences s’avèrent trop grandes et difficilement appropriables, avec des espaces à la vocation
peu claire, ou à l’inverse trop petites pour les usages que
l’on souhaiterait voir s’y développer.
¤ Les critères de gestion du bailleur, notamment le
nombre de logements qu’il lui semble raisonnable
d’inclure dans une résidence.
¤ La possibilité de mutabilité ultérieure de la résidence :
quelle est la taille qui permettra dans le futur que la
parcelle définie par la résidence puisse muter
indépendamment du reste du quartier et en cohérence
avec la trame urbaine définie pour le projet ?
Il est important de prendre en compte l’intégralité de ces
critères et de veiller à ce que l’un d’eux ne l’emporte pas
au détriment des autres, avec le risque de difficultés
ultérieures.En outre, la réalisation d’une opération de résidentialisation constitue l’occasion de remettre à plat les domanialités. A terme, il importe de clarifier domanialité privée du
bailleur et domanialité publique de la collectivité, en
cohérence avec le projet. Il ne faut toutefois pas faire de
ces rétrocessions foncières, qui impliquent de longs
délais, un préalable à la mise en œuvre d’une opération
de résidentialisation.Les opérations de résidentialisation, points de vigilance
8
1.3. Faut-il ou non résidentialiser
l’ensemble d’un quartier suivant
les mêmes principes ?
Retenir le même principe d’intervention sur l’ensemble
d’un quartier, au risque de maintenir une identité parfois
stigmatisée et de laisser persister la confusion des
repères ; ou demander à différents maîtres d’œuvre
d’intervenir sur un même quartier, au risque d’une
disparité des interventions ? Il n’existe pas de réponse
toute faite à cette question, qu’il faut notamment
appréhender en fonction de la taille du quartier : on
cherchera par exemple à maintenir la cohérence d’un petit
quartier (en conservant un certain nombre de principes
d’une résidence à l’autre : matériaux et mobilier urbain
utilisés, modalités de traitement des limites, etc.), mais à
créer par le biais de la résidentialisation plusieurs sousensembles au sein d’un grand quartier. La réalisation d’un cahier de prescriptions architecturales
par l’urbaniste référent d’un quartier peut utilement
permettre de définir les principes généraux que devront
respecter l’ensemble des opérations de résidentialisation
d’un même quartier. Sur le quartier de la Grande Borne à
Grigny par exemple, l’Atelier Ruelle a élaboré un planguide qui, parmi d’autres prescriptions urbaines et
architecturales, définit les principes que devront
respecter les futures opérations de résidentialisation :
traitement des cheminements, modalités d’aménagement
de jardins résidentiels, dessin de la limite La programmation d’une opération
de résidentialisation Organisation générale de l’espace
résidentiel
Espace intermédiaire, transition entre le “tout public” de
la rue et le “tout privé” de l’immeuble et de l’appartement, la résidence est un espace important, à la programmation duquel il convient de réfléchir avec attention. La
maîtrise d’ouvrage doit se poser un certain nombre de
questions au stade de l’élaboration du cahier des charges
de l’opération, soit qu’on souhaite indiquer au concepteur quelles sont les options retenues, soit qu’on souhaite attirer son attention et lui signaler quels sont les
éléments de réflexion à prendre en compte et les dysfonctionnements à traiter.2. Le stationnement
La mise en œuvre d’une opération de résidentialisation
constitue une occasion de réfléchir à la réorganisation du
stationnement, question particulièrement sensible aux
yeux des habitants comme l’ont montré les études de satisfaction et aspect qui, s’il est bien traité, participe largement
à la revalorisation d’un quartier. Si l’on constate souvent un
traitement paysager satisfaisant de cette question, il n’en
va pas toujours de même de la prise en compte des besoins
des habitants : il est donc important, préalablement à l’élaboration du programme de la résidentialisation, de réaliser
un diagnostic permettant d’avoir une vision claire de la
situation avant résidentialisation d’une part, des besoins
des locataires (taux de motorisation) d’autre part. Il
convient de ne pas oublier la question du stationnement
non résidentiel (visiteurs, commerçants, etc.).
Des choix sont ensuite à faire, dans la mesure où la satisfaction de certains des besoins exprimés par les locataires (plusieurs places par logement, stationnement à
proximité des immeubles, etc.) risque de se faire au détriment des espaces verts et donc d’une certaine qualité de
la résidence. A cet égard, la question du stationnement
constitue un terrain intéressant pour la mise en place
d’une concertation autour de plusieurs scénarios et de
leurs incidences sur l’aspect général de la résidence.
Plusieurs solutions sont envisageables pour l’organisation des stationnement : dans ou hors de la résidence,
attribués ou non, loués ou non, accès bloqué par “stop
car” ou non. Lorsque le stationnement est intégré à la
résidence, il convient par ailleurs de se poser la question
de l’accès à celle-ci : dès lors que la résidence accueille
des véhicules, doit-elle être fermée ? Quel degré de fermeture choisir, quel accès proposer aux usagers ?
En tout état de cause, même lorsque les parkings ne sont pas
intégrés aux résidences, il convient de réfléchir à leur organisation dans une logique de résidence : fragmentation des
poches, attribution d’un parking à une résidence donnée, etc.Les opérations de résidentialisation, points de vigilance La collecte des ordures ménagères
La résidentialisation constitue aussi l’occasion de remettre
à plat la question de la collecte des ordures ménagères et,
le cas échéant, d’introduire la collecte sélective dans un
quartier. Les réflexions menées dans ce cadre conduisent
souvent à la mise en œuvre de nouvelles formes de collecte des déchets. Les ordures peuvent être stockées dans
des locaux attenants aux halls (en prenant en compte le
risque d’incendie), en édicules extérieurs (qui peuvent
poser des problèmes d’esthétique et d’encombrement), ou
en containers enterrés (qui nécessitent un investissement
important, tant de la part du bailleur que de la collectivité,
et sont délicats à manipuler, mais sont plus aisés d’entretien par la suite, et moins encombrants).
Il convient de prêter attention aux cheminements, afin
que les locataires n’aient pas à faire un détour pour déposer leurs ordures, et à l’accès des containers, qui doit être
aisé pour des personnes âgées ou des enfants.
Dans tous les cas il est indispensable de mener une
réflexion partenariale, prenant en compte les usages des
habitants, mais aussi le rôle des gardiens, les techniques
de collecte, les fréquences de ramassage, etc. Comment marquer la limite
de la résidence ?
Le choix du marquage de la limite de la résidence doit
découler des options prises en matière de programmation, de la vocation que la maîtrise d’ouvrage souhaite
donner à la résidence, de la prise en compte du fonctionnement social et de la pratique des espaces par les habitants, et non constituer un préalable à la conception de
cette résidentialisation. Par ailleurs ce choix de la façon
dont on va marquer la limite entre espace public et
espace privatif va fortement contribuer à créer une nouvelle ambiance urbaine. Il est donc fondamental de se
poser la question de l’impact, tant visuel que social, du
dispositif qui sera mis en place. Les opérations de résidentialisation, points de vigilance En tout état de cause, il nous semble important de faire
un choix clair entre fermeture et ouverture de la résidence, l’un ou l’autre de ces choix devant être assumé.
Les solutions qui ne prennent pas de parti clair (volonté
de limiter l’accès à la résidence aux seuls résidents, mais
mise en place de barrières de faible hauteur par exemple)
apparaissent en effet comme peu satisfaisantes.
Il convient, enfin, de prêter attention à la qualité
des matériaux utilisés, à leur intégration (accompagnement du barreaudage par des plantations) et à leur
implantation. Interventions complémentaires
sur les halls et les façades
En lien avec la résidentialisation, il est souvent nécessaire de travailler sur la relation entre l’espace résidentiel
et l’immeuble, à travers la requalification des halls, la
réorganisation de l’accès aux caves, etc. La réfection
d’une façade permet pour sa part une réelle revalorisation de l’image d’un bâtiment.
Les opérations de résidentialisation, points de vigilance Une réflexion sur ces questions est indispensable à la
pérennisation des investissements réalisés. Il convient à
ce titre :
¤ D’anticiper, dès le stade de la conception du projet, les
modalités et le coût de la gestion des nouveaux aménagements qui seront réalisés, afin de chercher à limiter ces
coûts. On pourra par exemple préférer des haies vives à
des haies devant être régulièrement taillées, choisir un
revêtement en fonction de sa résistance dans le temps,
etc. Dans ce cadre, il est important de consulter les gestionnaires au stade de la conception du projet, au risque
sinon de constater après la livraison que certaines
erreurs auraient pu être évitées en prenant en compte
leur avis.
¤ De clarifier les modalités de gestion futures du quartier, le “qui fait quoi et où”. L’opération introduit en effet
des modifications dans la morphologie urbaine, dont les
gestionnaires doivent tenir compte ; par ailleurs, il est
indispensable que les investissements réalisés fassent
l’objet d’une bonne gestion afin que leur pérennité soit
assurée. Pour autant, les territoires d’intervention des
différents gestionnaires ne doivent pas forcément coïncider avec les territoires de la résidentialisation, et il
convient en la matière de se montrer pragmatique, en
tenant compte du surcoût éventuel pour l’un des acteurs,
de la répartition des responsabilités avant résidentialisation, etc. Des conventions de gestion peuvent être
conclues entre les intervenants afin qu’ils interviennent
sur les territoires les uns des autres. Ainsi sur le quartier
Teisseire à Grenoble, la Ville s’est engagée par convention à subventionner les surcoûts de gestion : au-delà de
2 €/mois.lgt la première année, 3 € la seconde année,
4€ la troisième année.
Il peut également être intéressant d’accompagner les
habitants dans l’appropriation de la résidence. Ainsi toujours à Grenoble, le bailleur a créé un poste de chargé de
gestion des unités résidentielles, pour la mise en place et
le suivi de comités de résidents à l’échelle de chaque
unité résidentielle, afin d’encourager une dynamique participative de la part des locataires.
¤ De se donner, dans la mesure du possible, les moyens
de réintervenir a posteriori pour ajuster les aménagements, corriger d’éventuelles erreurs ou oublis. Seul
l’usage permettra en effet de juger de la pertinence des
choix faits.
QUELQUES EXPÉRIENCES 42 St-ETIENNE MONTCHOVET 2020 La résidentialisation est un type d'opération de rénovation urbaine, apparue en France au début des années 1990. Elle est généralement vue comme une amélioration du cadre de vie des quartiers d'habitat social > Canteleu Cité verte, Ilot Dumas - Habitat 76 ............................ 18
> Corbeil-Essonnes, Les Tarterêts
Résidence Courbet-Delacroix - Logement Francilien.................. 24
> Dreux, Quartier de la Croix Tiénac - OPAC Habitat Drouais ........... 30
> Stains, Moulin Neuf - Immobilière 3F.................................... 36
> Vandœuvre les Nancy, Quartier de l’Etoile - Batigère .................. 42

Taken on: December 25, 2019

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